Voilà déjà plusieurs années, que l’investissement dans des SCPI devient courant chez les épargnants. En effet, le public semble séduit par les taux de rendement élevés que les courtiers font miroiter.

L’épargne des français reste un grand mystère. Après la déconfiture des taux sur les livrets d’épargne, depuis ces dernières années. L’épargnant se cherche…

Petit retour sur les taux du livret A, qui a vu le jour en 1818

Au début, mai 1818, le taux proposait 5% et sans plafond. Après plusieurs déboires, les guerres et les crises, on arrive en 1975 avec un pic de 7.50% avec un plafond de 25.000 F. Incroyable, en octobre 1981 c’est le plafond jamais atteint, 8.50 %. Depuis la, on régresse lentement mais sûrement jusqu’à atteindre le plancher de 0.50 % en 2020.

Et pourtant, cela reste l’épargne préférée des français, sans doute par manque d’informations sur les autres alternatives de placements. Ou bien, par peur des risques encourus.

Il faut dire qu’ en 2020 il y a eu 300 milliards d’euros de capitalisation annuelle sur le livret A.


Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI apparaissent au début des années 60/70 comme structure de placement collectif, contrôlées par la COB ancêtre de l’AMF. La société de gestion collecte de l’argent auprès de particuliers, recherche des biens dans lesquels investir et a en charge de gérer ce parc immobilier. En outre, il va redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, appelés alors, les « associés ».

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De plus, les SCPI constituent un moyen simple d’investir dans la pierre, et deviennent populaires auprès des épargnants, dès 2010. Cet engouement provient en particulier parce que le rendement de ces produits dépasse largement celui des emprunts d’État.

Les époques changent, les intérêts demeurent.
Quand est-il de nos jours pour l’épargne et les investissements ?
Que doit-on choisir ? Les SCPI ou l’immobilier ?

✅Les avantage en investissant dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier :

Il faut reconnaître que les SCPI restent particulièrement résistantes face à la crise sanitaire.

Notons quand même, que pour l’année 2020, elles ont accusé une baisse contenue avec un taux de rendement moyen estimé à 3,98% contre 4,40% en 2019.

  • ✅Le principal avantage dans ce genre de placement c’est de devenir copropriétaire d’un bien immobilier avec un petit budget.
  • ✅Le porteur de part demeure entièrement dégagé de tous les inconvénients de gestion.
  • ✅La souscription peut s’effectuer directement sur une plateforme en ligne, ne nécessitant aucune compétence particulière.
  • ✅Le risque reste gérable, car les gestionnaires procèdent avec une stratégie de diversification. Ils investissent dans différentes zones géographiques, plusieurs classes d’actifs et diverses catégories de biens.
  • ✅Ce type de placement offre un taux de rentabilité supérieur aux fonds euro, livrets ou contrats d’assurances vie, à savoir 3/4 %.

⚠️Inconvénients :

Lors du choix de votre investissement d’une SCPI, on vous proposera sûrement une SCPI fiscale style Pinel. Bravo, vous allez avoir un avantage fiscal alléchant de 18 %.

Mais vous a-t-on prévenu que le parc immobilier constitué par le gestionnaire ne sortira de terre que 24 mois après l’acquisition ?

Cela veut dire que vous ne recevrez aucun revenu pendant ce temps. D’autre part, vous devriez ajouter ces 24 mois aux 9 années imposées par le contrat.

⚠️ Frais d’entrée :

Il faut savoir que quand vous investissez dans une SCPI, vous vous engagez de payer aussi les frais fixes qui représentent environ 9%. N’imaginez pas revendre vos parts le mois d’après parce que vous avez besoin de liquidité ! Il vous en coûtera 8 à 10 % de plus que votre mise de départ. Ce genre d’investissement n’est intéressant qu’à long terme.

⚠️ A surveiller aussi : la fiscalité

Tous les revenus des parts de SCPI acquis en direct entrent dans la catégorie des revenus fonciers donc fiscalisés comme tels. De plus, ils doivent s’insérer dans votre tranche d’imposition et également sur les prélèvements sociaux.

⚠️ Le risque de ne pas trouver de locataires

Si le gestionnaire n’a pas anticipé la diversification, par exemple son parc ne comporte que du tertiaire ou des locaux commerciaux. Le taux de remplissage doit se situer entre 80 et 100 % pour l’équilibre de la gestion. En dessous c’est le bouillon ! Il faut absolument étudier le potentiel du taux de remplissage avant de souscrire.

⚠️Trésorerie de la SCPI en danger

On constate que la fragilité financière de certaines SCPI (le plus souvent à capitaux fixes) se trouve dans une mauvaise situation à cause d’un manque dans la gestion quotidienne. L’opacité des comptes ou des valorisations, ajoute aux risques. Ce qui entraîne l’arrêt des versements aux actionnaires pendant une période plus ou moins longue. Si ce n’est pas une liquidation totale. Malgré la garantie contractuelle de la société, elle insiste surtout sur sa solidité financière et son expérience.

⚠️ Baisse des revenus locatifs.

Le contexte économique de récession due à la pandémie entraîne une diminution du taux de remplissage locatif et donc des revenus.


En conclusion, investir dans une SCPI représente sans aucun doute une bonne idée. Mais faites-vous accompagner par un conseiller pour optimiser au maximum la rentabilité et la sécurité.