Le statut LMP (locations meublées) menacé en 2021.

La nouvelle loi sur le régime social des LMP, (pas encore définitive), pourrait assombrir l’avenir des locations meublées (LMP) en 2021.

En effet, un projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS), stipule que tous les bailleurs au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) seraient soumis obligatoirement aux cotisations sociales de travailleurs non-salariés (TNS).

Ces cotisations deviendraient plus lourdes que les prélèvements sociaux, sur les revenus du patrimoine, acquittées jusqu’à ce jour par une partie de ces bailleurs. Par contre, pour les bailleurs qui retireront de faibles bénéfices de leurs activités, il n’y aura pas de différence.

Un assujettissement obligatoire aux cotisations sociales

Jusqu’à présent, pour les bailleurs de locations meublées, leurs recettes sont soumises soit aux prélèvements sociaux, soit aux cotisations sociales.

Le projet de loi PLFSS pour 2021 prévoit une modification dans les conditions des recettes prélevées. (Voir l’article L. 611-1 du code de la sécurité sociale, en cohérence parfaite avec la nouvelle rédaction de l’article 155 du code général des impôts issu de la loi de finances pour 2020).

Effectivement, le texte stipule que tous les LMP seront désormais soumis aux cotisations sociales (et non plus aux prélèvements sociaux).

Les incidences financières

L’assujettissement aux cotisations sociales aura des conséquences financières négatives pour le LMP.

En fait, le taux global de cotisations est généralement compris entre 35% et 40% des bénéfices réalisés, contre 17,2% pour les prélèvements sociaux. De plus, les bénéfices tirés de l’activité de location meublée ne pourront prévaloir aucune exonération contrairement aux règles fiscales.

Toutefois, si l’activité de LMP ne réalise pas de bénéfice, un forfait minimum de cotisations sociales de 1 145 € s’appliquera automatiquement.

En outre, cette modification dans le décret de la PLFSS pour 2021, va concerner de nombreux loueurs en meublés notamment chez les expatriés. Prenons le cas d’un propriétaire non résident louant son ancienne résidence principale à 2 000 € par mois sans d’autres revenus imposables en France. Dans ce cas, il percevrait 24 000 € de recettes par an, il passerait alors en LMP au lieu de LMNP (23 000 € maximum).

Particularité des loueurs en meublé non-résidents

Déjà en 2020, les non-résidents qui retirent plus de 23 000 € de recettes annuelles de leur activité de location meublée, deviennent automatiquement LMP s’ils n’ont pas ou peu d’autres revenus imposables en France. Compte tenu des modifications apportées par la loi de financement de la sécurité sociale 2021, en tant que LMP, ils devront donc s’affilier à un régime de sécurité sociale.

En revanche, les loueurs en meublé touristique pourront s’affilier au régime général de la sécurité sociale si leurs recettes ne dépassent pas 76 200 € (contre 85 800 € actuellement). Dans ce cas, les cotisations sociales sont prélevées sur les recettes et à un taux plus faible.

Une remarque, l’application du droit européen en matière de régime social, prévoit que chaque contribuable doit se soumettre aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale.

Nous voyons là une aberration pour les LMP non résidents.

Le texte de loi précise que pour un non-résident fiscal, les contributions sociales s’appliquent uniquement aux revenus immobiliers et aux plus-values immobilières de source française perçus. Dans beaucoup de cas, les bénéfices tirés de la location meublée de ces non-résidents représentent uniquement des revenus du patrimoine et non professionnels. Alors ???

En cas de vente du logement meublé

Si le LMP vend son meublé ou s’il y a une cessation complète d’activité, les plus-values à court terme seraient aussi soumises aux cotisations sociales (soit au taux de 35%).

Jusqu’à présent, ce projet de loi n’a pas encore reçu l’aval du gouvernement qui a d’autres préoccupations, la Covid par exemple. Restons optimistes, des aménagements peuvent survenir avant la date fatidique du 1er janvier 2021.