Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Un autre produit de défiscalisation disponible pour les particuliers, le statut Loueur Meublé Non Professionnel, désigné par l’acronyme LMNP

Evidemment, l’activité de loueur est assimilée à une activité commerciale. Avec ce moyen, les revenus issus de la location du bien immobilier ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

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Dans le cadre du statut de LMNP, l’investisseur immobilier se porte acquéreur d’un appartement meublé, dépendant d’une résidence de service, et le confiera à un gestionnaire locatif.

Un propriétaire, qui met en location un logement meublé est considéré par le fisc comme “un loueur en meublé”. D’après les recettes locatives encaissées, le loueur aura, soit le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) soit le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour profiter de la défiscalisation, vous devez investir dans un bien situé dans une résidence avec services dédiés soit aux seniors, soit aux étudiants, ou dans un EPHAD. Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard vous pouvez alors bénéficier de réduction d’impôts tout en ayant l’assurance de percevoir un loyer garanti contractuellement. La réduction d’impôts s’élève à 11% du montant hors taxe du coût de l’opération. Cette réduction d’impôts se répartit sur 9 ans, de manière linéaire.

Conditions d’application du statut relatives aux recettes

Pour remplir toutes les conditions requises pour obtenir le statut loueur en meublé non professionnel :

  • Le total des recettes locatives ne doit pas dépasser 23.000 euros TTC par an.
  • Les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Les travaux imposés (décret du 26 mars 2019 paru au Journal officiel du 27 mars 2019) doivent améliorer les performances énergétiques d’au moins 30 %:

En cas de dépassement de ces montants, le propriétaire bailleur changera de statut en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).

Un abattement de 50 % s’applique sur les recettes locatives encaissées pour le statut LMNP. S’il s’agit d’une chambre d’hôte ou d’un gîte (meublés de tourisme classés), ce taux peut monter à 71 %. Dans ce cas de figure précis, le plafond des recettes annuelles est fixé à 82 800 euros.

Si les recettes locatives du propriétaire bailleur sont supérieures à 70 000 euros, le régime réel s’applique automatiquement. Mais il existe des exceptions permettant à tout investisseur qui perçoit des recettes annuelles inférieures à 70 000 euros d’opter pour ce régime fiscal. En ce qui concerne les bénéfices du régime simplifié, il y a l’amortissement de la valeur du bien acquis, des meubles qui s’y trouvent ainsi que des travaux entrepris, sans oublier la déduction de l’ensemble des dépenses relatives à l’activité de LMNP. Il s’agit plus précisément des frais de gestion et d’acquisition, des intérêts d’emprunt ainsi que des charges de copropriété.

Les trois catégories de programmes LMNP

1. Programmes LMNP Étudiants

La résidence LMNP destinée aux étudiants affiche des taux de remplissage de haut niveau. Grâce à une pénurie de logements étudiants en France depuis plusieurs années dans les grandes villes, le marché des programmes Loueur en meublé étudiant se porte bien.

2. Tourisme (loisir ou d’affaires)

On distingue les résidences de tourisme orientées ‘loisirs’ et celles qualifiées ‘d’affaires’. Ces dernières sont principalement destinées aux cadres en déplacement et viennent en concurrence avec les hôtels, en affichant le plus souvent un coût moindre pour l’employeur.

Le critère de l’emplacement est déterminant lors d’un investissement dans un programme LMNP de tourisme.

3. Programmes LMNP Senior / EHPAD

Les programmes LMNP Senior ou EHPAD connaissent un fort développement. L’investissement porte sur un programme Loueur en Meublé Non Professionnel avec quelques services pour les personnes âgées autonomes ou dans une résidence médicalisée de type EHPAD.

En effet, pour profiter de tous les avantages du statut Loueur en Meublé Non Professionnel, le locataire de l’appartement doit pouvoir bénéficier d’un certain nombre de services (3 des 4 services suivants minimum : accueil, ménage, fourniture du linge ou petit déjeuner).

Conditions d’application du statut relatives aux logements loués

Le logement loué par le LMNP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière.

Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. En outre, le logement doit disposer des éléments suivants :

  • des étagères de rangement
  • du matériel d’entretien ménager
  • une plaque de cuisson
  • un four
  • des ustensiles de cuisine
  • un service complet de vaisselle
  • la literie avec couette ou couverture
  • une table et des sièges
  • rideaux aux fenêtres dans les chambres à coucher
  • luminaires
  • le réfrigérateur et un congélateur

Démarche pour bénéficier le statut LMNP

Pour avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, il convient de se déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce à l’aide du formulaire CERFA, de déclaration de début d’activité afin d’obtenir un numéro SIRET. Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours du début de la location.

S’il s’agit d’une location meublée de tourisme, le bailleur doit effectuer une déclaration en mairie à l’aide du formulaire CERFA n° 14004.

Le statut LMNP, reste une belle opportunité qui conjugue investissement et activité secondaire, avec l’assurance d’un revenu pérenne.